购买外单位集资房，无效合同不受法律保护

【案情】

    某市某外贸实业公司建设的集资房清苑住宅小区因环境优美，房价低廉，颇受购房者青睐，很快成为抢购对象厶刘小姐在熟人的介绍下，有幸与市外贸某业有限公司签订了一份房屋买卖合风约定外贸公司开发的清苑住宅小区清岚阁第二层210单元卖给刘小姐。该单元面积170平方米，单价800元/平方米，总房款13.6万元。签订该合同当天刘小姐即向外贸实业公司交定金2万元和房款3万元整。当刘小姐筹集到了全部的购房款，按合同约定时间向外贸实业公司交纳购房款时/外贸实业公司告知刘小姐房子已卖给了张某，若要房子李某卖的集资房可以转让给她，但每套要加1万元，否则外贸实业公司愿意退还刘小姐己交5万元。刘小姐闻讯大怒，起诉到法院，以外贸实业公司欺诈为由要求按双罚原则由外贸实业公司赔偿定金和预付购房款共10万元。

   法院经审理后认为，刘小姐与外贸实业公司签订协议无效，刘小姐只能要求返还已交的5万元定金和购房款。

[律师评析]：

    本案争议的焦点问题是，刘小姐与某外贸实业公司签订的集资房买卖合同是否有效的问题。首先，刘小姐与外贸实业公司签订协议无效。.根据我国《合同法)的有关规定，有效合同包括主体合格，双方当事人意思表示一致、内容不违法，且符合法律、法规的形式要件。就本案而言，小姐与外贸实业公司签订协议无效。主要原因有两点，一是主体不合格。根据《城市房地产经营管理条例》的有关规定，经营房地产必须取得房地产开发资格。而依我国有关经济适用住房建设制度，集资房属经济适用住房范围，是企事业单位为了解决内部职工的住房问题，企事业单位以拥有的划拨土地建设，按成本价出售给内部职工的房屋，不能在市场上自由流通。本案中，外贸实业公司不具备房地产开发资质。其次内容违法。本案中合同的标的物是集资房。而按照我国对集资建房的有关规定，该外贸实业公司即不具备房地产开发资质，又是以划拨土地进行集资建房，所以其进行的售房行为是违反法律的禁止性规定的。另外，就本案而言，刘小姐即使接受了外贸实业公司的建议擅自转卖李某的集资房也还是无效的。

    其次，本案不适用双赔原则。

    按照我国《合同法》58条规定，合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于无效合同，自始就不产生法律效力。换句话说，既然合同无效，那么合同约定的定金条款也是无效的，当然也就不能双倍返还了。另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第一条的规定，本解释所称的商品房是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权与买受人，买受人支付价款的合同。对集资房、房改房、经济适用房等买卖纠纷不适用。而从本案来看，刘小姐购买的清苑住宅小区是集资房。而集资房不属于该司法解释的调整对象，因此，即便公司把房屋又卖给了第三人，刘小姐也不能按照最高人民法院的司法解释要求双倍赔偿。

    提醒大家，现实生活中，许多单位违反国家政策，擅自进行房地产开发，这类房屋有违规进入市场，严重扰乱了房地产交易秩序。

点评律师简介：王树德，北京市振邦律师事务所房产部执业律师，全国律师协会会员、北京律师协会会员，北京房产纠纷专家。王树德律师主要从事房产纠纷法律研究和商品房以及二手房交易风险防控法律研究及实务操作，专注于房产案件案件的解决及代为制定、修改、完善商品房买卖合同、存量房（二手房）买卖合同等法律服务，提供专项购房法律顾问服务，为您房产交易保驾护航。王树德律师执业地址：北京市朝阳区建外大街19号国际大厦A座2003室(建国门地铁东300米）王树德律师联系方式：电子邮件:wangshudemj@163.com业务电话 （+86）13910608495 更多详情登陆王树德律师互动博客：http://blog.sina.com.cn/wangshudelvshi