购房贷款未办理成功，买方是否可以解除合同？

[本案例由搜房网提供】

    2009年11月份北京王女士通过中介看重了北京市海淀区某高档小区一套125平米的房屋，每平米28000元，房主为冯先生双方于11月15日签订了《北京市二手房买卖合同》，王女士案号合同的约定支付了10万定金，双方约定以贷款的形式支付剩余房款。

然后银行最后以咨询不足为由拒绝了冯先生的贷款请求。后冯先生要求与王女士协商解除解除合同，并索要定金。王女士拒绝，后诉至法院。

法院最后判决，冯先生无权索要定金。双方均未上诉。

[王树德律师评析]

     今天谈一下《二手房买卖合同》当中约定了“以贷款支付房款”的法律效力问题。

     《合同法》强调权利义务对等。在房屋买卖中卖方的义务就是按时交房，而买方则是按期支付房款，在这个过程当中卖方没有义务负责钱款来源审孩。如果合同当中约定了以贷款支付只能视为卖方同意以贷款支付。目前通过贷款支付主要房款是大多数购房人的首选付款方式如果购房者不能通过银行审查，自身没有能力支付房款，基于买卖合同的约定又必须在一定期限内支付房款的话，将不可避免地造成违约，最后不得不承担违约责任。而且，从2009年下半年开始，随着一系到相关政策的出台，银行对个人住房贷款的政策开始作出了一系列的调整，某中主要包括对购2套以上住房贷款的限制。这样，很多购房者就可能存在部分于中介公司口头允诺办理贷款而最终没有实现的情况。从法律关系上来看，贷款合同与房屋买卖合同属于两个不同的法律关系，除非在买卖合同中约定未能成功贷款可以成为终止合同且不用承担违约责任的条件。否则，一旦未能获得贷款，基于买卖合同付款方式的约定，购房者就必须以其他方式支付房款，否则就构成了违约。因此在签订合同之前，购房者应当牵分考虑到自身的支付能力和银行债贷能力。

【王树德律师简介】王树德，北京市振邦律师事务所房产部执业律师，全国律师协会会员、北京律师协会会员，北京房产纠纷专家。王树德律师主要从事房产纠纷法律研究和商品房以及二手房交易风险防控法律研究及实务操作，专注于房产案件案件的解决及代为制定、修改、完善商品房买卖合同、存量房（二手房）买卖合同等法律服务，提供专项购房法律顾问服务，为您房产交易保驾护航。王树德律师执业地址：北京市朝阳区建外大街19号国际大厦A座2003室(建国门地铁东300米）王树德律师联系方式：电子邮件:wangshudemj@163.com业务电话 （+86）13910608495 更多详情登陆王树德律师互动博客：http://blog.sina.com.cn/wangshudelvshi