非出卖人原因导致买受人不能取得产权证，不应当承担违约责任

非出卖人原因导致买受人不能取得产权证，不应当承担违约责任

作者：王树德律师 13910608495（转载请注明）

【法律提示】

无论在商品房买卖关系还是二手房买卖当中，非出卖人原因无法为买房人办理产权证，出卖人不用承担违约责任

【基本案情】

审理法院：北京市东城区人民法院

原告：孙某

被告：北京某某房地产开发公司

代理人：王树德   北京市振邦律师事务所律师

住所地：北京市建国门外大街19号国际大厦A座2003

2001年11月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的商品房1套，房价款共计551,436元。被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第3项处理1原告退房(因该条款与本案争议无关，故以下内容略去)。2.原告不退房，被告按已付房价款的5%向原告支付违约金6 3.原告可选择上述任一种方式处理。合同中没有要求被告在限定期限内为原告办妥房屋所有权证的约定。合同签订后，原告按约交纳了全部房价款，并交给被告产权证工本费500元。2002年1月17日，被告将房屋交付原告使用。2002年2月28日，被告向本市房屋管理部门申请办理房屋所有权登记并报送了有关材料，收件单位在《北京市房屋所有权登记申请书》“初审”栏目下加盖了“证件齐全”的印章。但直至2009年1月，原告仍未能取得房屋所有权证。对此原告认为被告已经收取了产权证工本费，该行为属于被告履行房屋买卖合同的行为b故被告即应按合同约定在180个工作日内为其办妥房屋所有权证。现被告未履行合同义务，应当承担违约责任。故原告依据房屋买卖合同关于房屋所有权证的约定诉至法院，要求被告按其已付房价款的5%支付违约金27,571. 8元，同时要求被告在30日内将房屋所有权证办理完毕。

针对原告的诉讼请求，王树德律师代表被告房地产开发公司辩称：根据双方签订的房屋买卖合同，其公司没有义务为原告办理房屋所有权证。合同只约定其公司在交付房屋使用后的180个工作日内将办理房屋所有权证需由房屋开发商提供的资料提供给登记机关备案。被告提出其已履行了合同义务，按时向房管部门提供了全部资料。被告认为原告诉其公司违反合同约定、要求支付违约金的诉讼请求，没有事实依据。对予原告要求被告在30日内办妥房屋所有权证的诉讼请求，被告表示原告的该项要求超出双方之间房屋买卖合同的约定，且没有任何法律依据。其公司虽向原告收取了500元产权证工本费，但此只是其与业主之间代办产权证的关系，与双方的房屋买卖合同无关。综合以上意见，被告不同意原告的诉讼请求。

【判决结果】

北京市东城区人民法院法院经审理认为，被告已经履行了合同义务，原告所诉被告违反合同约定的事实不能成立，故法院依法判决驳回了原告的诉讼请求。对于一审判决，原告没有提出上诉。

【律师评析】

审理中，该案应如何处理，主要有以下两种意见:

1、原告的诉讼请求应予支持。

该意见认为按双方合同约定，被告应当在交付房屋使用后的180个工作日内为原告将房屋所有权证办理完毕。现直至本案诉讼发生，被告仍禾将房屋所有权证交付原告的行为，显然违反了合同约定，应当承担违约责任。故被告应按合同约定向原告支付违约金，并限期为原告办妥房屋所有权证。

2、原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应当予以驳回。

首先，被告在合同履行过程中没有违约事实，不应承担违约责任。原、被告所签房屋买卖合同关于办理房屋所有权证问题的约定非常明确，被告的义务是在房屋交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。而原告将此条款理解为被告应在交付房屋使用后180个工作日内为其将房屋所有权址办理完毕。显属认识错误。而根据查明的事实，被告已经在合同约定的期限内将办理房屋所有权证需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即被告已经履行了其合同义务。双方合同中虽有原告不能在规定期限内取得房地产权属证书时被告应当承担违约责任的约定，但该约定发生效力的前提条件是被告对此应有过错丿卩被告没有履行在规定的期限内向有关部门报送材料的合同义务，否则即不应承担任何责任。基于此，原告现以被告违约为由起诉要求被告支付违约:金，没有事实依据，不予以支持。

其次，关于被告向原告收取产权证工本费不能说明其负有为原告办妥房屋所有权证的合同义务。庭审中，原告指出被告此举说明被告负有为其办妥产权证的义务，但双方合同中并未对此进行约定。现被告明确否认其收取工本费的行为系在履行双方房屋买卖合同义务，仅承认与原告之间形成为其代办产权证的代理关系。根据法律关于当事人对合同变更内容约定不明推定未变更的规定，不能认定原、被告双方对合同内容迸行了变更。因此，原告的上述主张不能成立。至于原告要求被告在30日内为其将产权证办理完毕之主张，已超出了其在合同中所享有的权利范围，亦无法律根据。综合以上意见，原告的诉讼请求应当予以驳回。

王树德 北京房地产纠纷专业律师，执业于北京市振邦律师事务所律师

主要业务范围：商品房买卖纠纷、二手房买卖纠纷、房屋租赁、房产继承纠纷

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