商品房采光不足，开发商承担如何承担责任

采光不足，买房人可以要求开发商退房！

本案代理人：北京市振邦律师事务所 王树德律师  13910608495

地址：北京市建国门外大街19号国际大厦A座2003室

基本案情：

    2008年10月，梁某某看中了位于丰台区丰益桥某楼盘。在未现场看房的情况下，梁某某与该楼盘开发商签订了一份商品房买卖合同，约定梁某某购买该楼盘面积126平方米的住房一套。梁某某先行支付了首付款，余款向银行申请按揭。可梁某某收房时发现，一间南的卧室日照时问严重不足，而客厅和另一间朝南的房间则根本没有日照。梁某某还发现房屋南立面外墙外伸出的实心框聚顶棚，使日照和采光受到严重影响。梁某某翻看了当初由开发商提供的宣传楼书，发现五楼阳台与当初的沙盘不一致，原来、“镂空”的框架变成了五层住户的实心阳台。梁某某当即拒收房屋，要求解除合同。双方协商未果。

    2009年10月21日，梁某某委托王树德律师向北京市丰台区法院起诉，要求解除房屋买卖合同并赔偿银行利息及相关费用。

判决结果：

    2010年3月16日，北京市丰台区人民法院法院判决解除房屋买卖合同，开发商全额退还梁某某购房首付款及银行贷款本息，并支付登记、公证等全额费用，后双方均未提起上诉！

案件审理详情：

    庭审中原被告双方就该房照射范围、日照标准、是否满足正常使用功能、赔偿责任范围等焦点问题争执不下。

王树德律师的代理意见（概要）：

   根据《住宅设汁规范》和《城市居住区规划设计规范》的规定：当一套住宅中居住空间总数超过4个时，其中要有两个获得日照，大寒日照不低于2小时是国家强制性最低标准，该房不能满足基本的正常居住使用功能，致使该房屋质量存在根本缺陷，无法弥补，已经构成根本性违约，所以依据合同法的规定，原告有权解除房屋买卖合同。

   开发商所提供的沙盘和房屋的实际情况严重不符，且购买时房屋尚未完全建成，无法客观评价外墙搭建对房屋日照的影响。

被告开发商的答辩意见（概要）：

房屋已经过相关部门验收，符合国家标准。梁某某购房时，房屋已建成，但梁某某只看了沙盘，未到房屋实际现场察看，其也存在一定过错

王树德律师分析：

    这是一起房屋买卖合同因阳光对房屋照射范围和时间引起的纠纷。本案胜诉的关键即在于“住房在大寒日日照时间不得少于2小时的规定。原告购房人认为所购房屋照射时间不足1小时，不符合国家住宅区涉及规范。根据《城市居住区规划设计规范》的通知精神，大城市的住宅房屋在大寒日即每年的1月20日左右，日照时间不得低于2小时，而梁某某所购房屋的客厅和另一间房屋没有日照，照射时间显然不符合规范。根据《商品房买卖合同纠纷案件解释》第13条第一款的规定，因房屋质量问题严重影响居住适用，买受人，请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。

    本案当中，由于阳光照射范围、时间严重不符合国家设计标准规范，对购房人的身心健康有重要的影响，属于设计缺陷。且在开发商设置的房屋沙盘中，五楼平台是镂空的，而实际建筑确不镂空，造成光线无法照射到4楼房间，因此，开发商对购房人而言，也有欺诈之嫌。因此梁某某关于解除双方的买卖行儿童及赔偿损失的请求应予以支持。

专业提示：

    现房销售，购房人可以看到房屋实体，这是现房相较期房对购房人更有利的地方，购房人应当充分利用这一有事，先实地考察一下房屋的各方面情况再行购买，一面被开发商的广告所欺骗。

本文作者：北京市房地产律师 王树德

执业单位：北京市振邦律师事务所

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