房屋买卖合同中的立约定金

    购房定金是在房屋买卖合同订立或者履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。在房屋交易过程当中的常见的是订约定金（立约定金）和履约定金。订约定金又叫做立约定金，是指在为担保合同的订立而支付的一定数额的金钱，最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第115条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应双倍返还定金。履约定金又叫违约定金，即以担保合同的履行而支付的一定数额的金钱。《担保法》第 89 条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债务的担保。债务人履行债务后，定金应抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应双倍返还定金。

   今天笔者主要谈一下订约定金在房屋买卖合同当中的相关问题。订约定金无论在商品房买卖合同、存量房买卖合同以至于房屋租赁合同当中都比较普遍。首先笔者向大家介绍两个案例以便于更直观的理解订约定金的作用。

案例一：

    2007年4月11日，伍某与王某达成合意，购买王某所有的一套住房，约定了总房价以及有关过户费、中介费、，公证费由，谁承担等事项。王某于当日收取定金50000元，并出具收条一张，载明:“该房正式合同于2007年4月26号之前签订，如违约定金一概不退还。”4月26日，双方如约商谈合同签订事宜，但因就付款方式达不成一致意见而未签订合同。几个月后，、王某将该房卖给他人。伍某要求王某退还定金不成、逐诉至法院，要求退还其购房定金50000元。

   结果：法院判决王某退还伍某定金50000元。原因是王某与伍某未能签订合同的原因是双方没有达成合意，并非因为一方违约而导致合同未能签订。

案例二：

    翟某与丁某于.2007年2月20日口头达成房屋买卖协议，约定丁某将一套房屋以22万元的价格卖给翟某。为了确保房屋买卖合同的订立与履行，翟某当即付给丁某4万元定金，并约定3日后双方签订书面购房合同。但丁某收受定金后并没与翟某签订书面合同，反而于2007牛J月15日将该房屋卖与赵某。翟某要求丁某履约遭到拒绝，遂向法院起诉，要求丁某双倍返还定金8万元。

   结果：法院根据定金罚则判决丁某应当双倍返还定金。翟某缴纳定金以后，双方应当按照约定签订正式的书面合同。但是丁某无故拒绝签订，反而将房屋卖给他人，即构成缔约违约。

   以上两个案例当中，虽然是订约定金，但是第一个案例并没有适用定金罚则，一个适用了定金罚则。那么订约定金什么时候才适用定金罚则呢？根据《担保法解释》15条的规定，立约定金必须同时具备几个条件才可以适用定金罚则：

1、将来有订立合同的合意且符合法律规定。

2、须实际交付定金并不超过法定的数额。

《担保法》91条固定，定金数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。

3、当事人一方拒绝订立合同。

4、须无免责是由。

两案处理结果为何不同？

     案例一当中，无疑50000定金系立约定金，其目的是为了担保房屋买卖合同的签订，本案是否适用定金罚则的关键是伍某是否存在违约行为，即伍某应承担定金不利的后果，但仔细分析伍某未签订合同的结果，则似乎伍某应该承担定金不利的后果。如果单纯看未签订合同的情况，是因双方就付款方式达不成一致意见，而付款方式是合同的主要条款，如当初双方就一次性付款达成一致意见，则伍某主观上存在过错，王某不应该返还定金。如果没有重组证据证明当时已就付款方式达成一致意见，双方就合同条款未达成合意而未能签订合同，则伍某不存在过错，王某应该返还伍某定金50000元。

    案例二，双方口头约定房屋买卖合同后，为保证丁某未来能够正式缔约，翟某即交付定金4万，很明显，这4万定金应为立约定金。丁某收受定金以后，应当按照约定跟翟某签订正式的书面合同，但丁某买哪个缺拒绝签订，并将房屋卖给他人，明显对和他能够不能签订存在过错。由此可以认定丁某构成缔约违约，应该双倍返还定金。

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本文作者：北京房产专业律师 王树德

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