房主隐瞒房屋真实情况，购房人是否可以解除合同？

房屋内曾发生碎尸案，买受人可以撤销房屋买卖合同

 王树德北京市振邦律师事务所律师  13910608495

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2007年10月，胡某向周某夫妇购买了一套房屋，交付了购房定金5000原，并签订房屋买卖合同，约定周某夫妇将上述二手房以28.8万元的价格卖给胡某。2007年12月，胡某支付了全部放宽。第二天，邻居一位大妈悄悄告诉胡某，这套房子在2004年发生过敏感，周某夫妇儿子将一名到他家做客的10岁小孩杀死并碎尸。胡某立即到辖区派出所求证，后被证实。

为此胡某多次找到周某夫妇商量退房事宜，结果均遭到拒绝，只好向法院提起诉讼，以周某夫妇欺诈为由，请求撤销与周某夫妇签订的房屋买卖合同，并要求退还购房款。

周某夫妇在庭审中辩称，没有义务主动告诉买方的这些情况，胡某在房屋没有任何质量问题的情况下，旧事重提揭人伤疤，并以此为借口要求退房，实属不合情理。其作为房屋卖方已将手续、产权明晰、不存在安全隐患的房屋交付给了胡某，履行了合同义务，不存在解除合同的是由。

判决结果：

法院审理认为，周某夫妇违背诚实信用原则，在整个房屋买卖过程中，从来没有提及房屋曾经发生过凶杀案，属于可以隐瞒事实，其行为已经构成了欺诈。最后判决撤销胡某与周某签订的房屋买卖合同，胡某向周某退房，周某夫妇向胡某退款。

分析

买卖应该遵循城市信用原则。当前房屋价值，实际上由建筑成本、交通、地理位置、居住环境、认为环境等多种综合因素构成。根据现实生活中的观念和风俗习惯，对住宅内发生的凶杀碎尸时间感到恐惧和忌讳，这是一种客观存在的普遍现象。根据价值规律及现实生活实际，发生过凶杀碎尸时间的住宅，虽然在实际形态上没有受损，但是根据人民现实生活的观念，房屋会因购买者的忌讳大大贬值。因此，房屋内曾经发生或碎尸这一事件，已经构成了合同标的物的重大下次。根据《合同法》第6条“当事人行驶权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则”的规定，周某夫妇在出售其房屋时应该遵循诚实信用原则，向胡某告知房内曾经发生过凶杀碎尸事件的事实。

本案中，由于周某夫妇未履行告知义务，其行为构成了欺诈，《和同年国法》第54条第二款之规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下签订的合同，受损方有权请求人民法院撤销或者变更。”因此，胡某要求撤销房屋买卖合同，退还购房款的请求符合法律规定，法院应予以支持。同时，由于胡某订立合同时没有全面了解房屋状况对纠纷的酿成亦有一定的责任，因此法院判决承担部分诉讼费用。